居间人提供虚拟人签合同,居间合同可以是个人吗

1、中介（居间人）要负哪些法律责任？

   江苏苏源律师事务所张明明律师

随着房屋中介市场的不断壮大，越来越多的房屋交易通过中介完成，但是由于房屋中介市场管理不健全，房屋中介企业不诚信的经营行为时有报道，出现了既离不开中介，又对中介处处提防的现象。为了既能充分利用中介在房屋交易中的作用，又能更好的维护好自己的合法权益，买卖双方有必要对居间方的法律责任做一番全面了解。

《合同法》对房屋中介的法律责任进行了大致的规定，主要有以下两个方面：

一、违约责任

居间人违反合同约定义务的，应当根据合同约定承担相应的违约赔偿责任。目前，我国各地方房产交易管理部门一般都印制了对二手房交易起指导作用的房地产买卖居间合同，律师通过对这些合同中有关居间方的义务进行总结后发现，合同中一般规定了居间人的以下几点义务：1、

报告订立房屋买卖合同的机会；2、

向委托人如实报告与订立合同有关的事项；3、

提供订立合同的媒介；4、

为买卖双方提供办理相关过户手续、代交付房屋等的义务；5、

保密的义务。

二、损害赔偿责任

《合同法》第条规定：居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要支付报酬并应承担损害赔偿责任。这里的“与订立合同有关的重要事实”应指的是有关房屋的权属情况、面积、售价、质量等房屋重要信息，而不能扩大理解为所有的房屋信息。而且应当注意居间人的赔偿责任仅仅限于故意隐瞒和提供虚假情况两种情况。如居间人为了促成交易，故意隐瞒房屋主体遭到破坏，或帮助卖方隐瞒卖方无房屋所有权的事实，这些情况下居间人应当赔偿买方损失。

另外，居间人是否有义务核实房屋的自然信息，并向买房人报告呢。对于这一点，实践中有很多不同的理解，从而导致纠纷的发生。律师认为，根据我国合同法的规定，居间人的主要目的和任务是促成交易，虽然居间人要促成交易不可避免的要向买卖双方报告一些房屋信息，但是这并不能免除买卖双方对房屋信息进行核实的义务。如果买卖双方对在订立买卖合同前对房屋的有关信息认真核实，即便居间人不报告也不会导致买卖双方的利益受损。因此，居间人核实并报告房屋相关信息的行为，虽然是居间人促成交易过程的组成部分，却并不是法律赋予居间人的强制义务。

通过上述对居间人法律责任的分析，我们不难发现，法律并未强制居间人向委托人提供房屋的相关信息，但是法律要居间人对于其所提供的有关房屋的重要信息必须真实。我们作为交易行为一方，应当在通过中介进行交易时，仍然应当对房屋的相关信息进行认真调查核实。在无法核实的情况下，可以要中介提供相关信息，并对中介提供的房屋信息通过在居间合同中说明，或通过其他书面方式要中介确定其所提供的信息，以保护我们的交易安全。

江苏苏源律师事务所

居间人负有下列义务：

1. 向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介；

2. 要为委托人的利益，提供居间。

3. 未促成合同成立的，不得要报酬。

合同法

第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介，委托人支付报酬的合同。

第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

第四百二十七条 居间人未促成合同成立的，不得要支付报酬，但可以要委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

2、房产中介虚构信息居间合同损害赔偿责任的性质如何界定

在居间合同纠纷中，因居间人提供虚假情况，致使委托人在订立合同时蒙受损失，居间人应当承担损害赔偿责任，该赔偿责任应是一种违约责任，同时，该损害赔偿责任划分可以参照《侵权责任法》中对于无意思联络但承担连带责任的分别侵权行为的责任划分，依照居间人过错的大小、以及该过错对于损害发生的影响来确定，居间人承担了连带责任后，有权就超出自己赔偿数额的部分，向第三人追偿。

3、中间人合同

   中间经纪人合作协议

中间人：______________________________（以下简称甲方）

中间人：______________________________（以下简称乙方）

中间人之间就_______________事项协商一致,签定本协议，共同遵守。

一、合作内容

甲方乙方共同从事__________________专项中介业务。

二、履行期限

合作有效期________年________月________日至________年________月________日

三、双方的权利和义务

甲方的权利和义务：

、不得把项目泄漏给第三方

，可联名

（融资方）联络沟通

。

乙方的权利和义务：

、负责与投资方进行项目融资联络沟通

，可联名

3乙方有义务对融资方式给企业提出结构建议、不得把项目泄漏给第三方

、需经另一方同意

四、违约责任

，构成违约的，应向对方支付不能履行本合同部分总金额的________%的违约金。由于一方的违约给对方造成的损失，应据实向对方支付一定赔偿金。

（投资方）恶意串通而造成一方经济损失的，一方有权要另一方赔偿损失， 终止合同。

五、利润分配

项目融资方（投资方）付给某一方的居间人中介利润、甲乙双方共同平均分配（除项目运作过程产生相应费用）、特殊情况双方（几方）共同商议

六、争议的解决方式

未尽事宜经双方协商约定，协商不成则按照有关法律法规办理。

本协议一式________份，各执________份。本协议经_______________签名盖章后生效。

甲方(签字) 乙方(签字)

： ：

地址： 地址：

身份证 身份证

签订时间：________年________月________日

4、居间合同与中介合同的区别是什么？

   居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介，委托人支付报酬的合同。

居间合同的基础是委托合同。居间合同的发生有以下两种情形：

第一，委托人主动找居间人。例如甲有一套房子要出租，他找到作为房屋租赁中介机构的乙，乙在其登记的租人中为其找到了合适的人选一丙，丙是作为租房屋的委托人，甲和丙签订了房屋租赁合同，乙收取中介费（佣金），按我国目前此类居间合同的交易习惯，佣金是由租人支付。

第二，居间人主动找委托人。居间人往往信息灵通，例如甲知道某物在某地有卖，而急需购买此物的乙却不知道，甲向乙报告了订立合同的信息，并为乙订立合同提供了媒介，使乙如愿在某地购买了他所需要的物品，由乙向甲支付一定数额的佣金。

以上两种居间合同的基础都是委托合同。第一种情形甲和丙都是乙的委托人，第二种情形尽管是甲先找的乙，但最终乙转化为甲的委托人，由乙向其支付佣金。

居间合同中的居间人不是委托人的人，而是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。人是在委托人授权的前提下，以委托人的名义与第三人订立合同，委托事务完成后，根据合同中有偿或无偿的约定，而决定是否向人支付报酬。居间行为的目的就是为了促成他人之间的交易，并获取报酬。所以居间合同的一个典型特征就是有偿性。

居间行为根据委托内容的不同，可以分为提供订约机会的报告居间，也可以是提供介绍的媒介居间，还可以是报告居间与媒介居间兼而有之的居间行为。

关于居间人是否必须具有特殊营业资质的人，有两种看法：一是，“居间人只能是经过有关国家机关登记核准的从事居间营业的法人或公民”（参见《中华人民共和国合同法释义》第页，中国政法大学出版社年版）。就目前的实际情况看，对专门从事中介（居间业务）的，有必要对其资质提出特殊要，即必须具备法人条件并经过登记才能营业。而对于从事其他业务的法人或者公民，如果促成他人之间的交易，其行为如果不违反法律强制性规定，也应属合法的居间行为，可以收取合同约定的报酬。

居间合同和航迹合同最大的区别在于：居间合同（就是我们常说的中介合同）中，居间人（中介方）是以委托人的名义从事促成合同成立工作，最终合同需要委托人和相对人签订，所有权利义务与居间人无关，居间人只是收取居间费用；行纪合同是行纪人以自己的名义从事贸易活动，委托人支付报酬。

附合同法条文：第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介，委托人支付报酬的合同。

第四百一十四条 行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。